Adi Yazılı Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi ile Tapu Alınabilir mi? Denkleştirici Adalet İlkesi Nedir?

Türk hukukunda tapulu taşınmazların satışına ilişkin sözleşmelerin resmî şekilde (tapu müdürlüğü veya noter önünde) yapılması zorunludur. Bu nedenle taraflar arasında yalnızca adi yazılı düzenlenen taşınmaz satış sözleşmeleri kural olarak geçersiz kabul edilir.

Ancak uygulamada alıcı;

• satış bedelinin tamamını ödemiş,
• taşınmazı teslim almış,
• uzun yıllar malik gibi kullanmış

olmasına rağmen satıcının tapu devrinden kaçındığı durumlarla karşılaşabilmektedir.

Yargıtay, bu tür özel durumlarda MK m. 2 dürüstlük kuralı gereğince tapu tesciline karar verilebileceğini kabul etmektedir.

Bununla birlikte bazı olaylarda tapu devri artık hukuken veya fiilen mümkün olmayabilir. Özellikle bağımsız bölümün hiç oluşmaması, yüklenicinin tapuya hak kazanamaması veya taşınmazın tescile uygun durumda bulunmaması hâlinde tapu devri yerine bedel iadesi gündeme gelir.

Konuyu daha anlaşılır kılmak için uygulamada sıkça karşılaşılan bir örnek üzerinden inceleyelim.

Yıllarca Ev Sahibi Olduğunu Düşünen Hasan Bey

Hasan Bey, yaklaşık 15 yıl önce yeni yapılacak bir konut projesinden daire satın aldı. Kendisine gösterilen projede dairenin yeri belliydi.

Taraflar arasında bir satış sözleşmesi imzalandı ve Hasan Bey sözleşmede belirtilen bedelin tamamını ödedi.

Aradan geçen yıllarda proje çeşitli nedenlerle tamamlanamadı. Şirket yetkilileri her seferinde yeni bir tarih veriyor, inşaatın yakında başlayacağını söylüyordu.

Bir süre sonra Hasan Bey durumdan şüphelenmeye başladı ve hukuki destek aldı.

Yapılan İncelemede Ne Ortaya Çıktı?

Tapu kayıtları ve proje dosyaları incelendiğinde beklenmedik bir durum ortaya çıktı.

Hasan Bey'in satın aldığını düşündüğü bağımsız bölüm aslında hiç oluşmamıştı.

• Kat mülkiyeti kurulmamıştı.
• İskân alınmamıştı.
• Tapu kayıtlarında hâlen yalnızca arsa payları bulunuyordu.

Başka bir ifadeyle Hasan Bey'in tapusunu talep ettiği bağımsız bölüm hukuken mevcut değildi.

Böyle Bir Durumda Tapu Tescili Mümkün müdür?

Mahkemeler tapu tesciline karar verebilmek için öncelikle devredilebilecek bir taşınmazın mevcut olup olmadığını araştırır.

Eğer;

• bağımsız bölüm hiç oluşmamışsa,
• yüklenici tapuya hak kazanmamışsa,
• hukuki veya fiilî imkânsızlık oluşmuşsa,

tapu tesciline karar verilmesi mümkün olmayabilir. Bu durumda uyuşmazlık farklı bir boyuta dönüşür.

Denkleştirici Adalet İlkesi Nedir?

Tapu devrinin mümkün olmadığı durumlarda alıcının ödediği bedelin iadesi gündeme gelir. Ancak burada önemli bir sorun ortaya çıkar: yıllar önce ödenen para ile bugünkü ekonomik değer aynı değildir.

Bu nedenle mahkemeler çoğu zaman yalnızca ödenen nominal tutarın iadesine değil, denkleştirici adalet ilkesine göre hesaplama yapılmasına karar verir.

Bu hesaplamada;

• enflasyon,
• TÜFE ve ÜFE oranları,
• altın fiyatları,
• döviz kurları,
• memur ve işçi maaş/ücret artışları

gibi ekonomik veriler dikkate alınarak ödemenin günümüzdeki karşılığı belirlenir.

Amaç, alıcının ekonomik olarak uğradığı kaybın mümkün olduğunca giderilmesidir. Yargıtay'ın kabul gören görüşüne göre, bu etkenlerden en az beşi tek tek uygulandıktan sonra ortalamaları alınmak suretiyle güncel değerin belirlenmesi istenir.

Hasan Bey'in Davasında Muhtemel Sonuç

Hasan Bey'in açacağı davada mahkeme öncelikle bağımsız bölümün oluşup oluşmadığını ve tapu devrinin mümkün olup olmadığını araştıracaktır.

Eğer tapu devri artık mümkün değilse, Hasan Bey'in yıllar önce ödediği bedelin güncel ekonomik değerinin hesaplanarak kendisine ödenmesine karar verilebilir.

Bu noktada mahkeme tarafından alınacak bilirkişi raporu büyük önem taşır.

Sonuç

Adi yazılı gayrimenkul satış sözleşmeleri kural olarak tapu devrine imkân vermez. Ancak her olay kendi şartları içinde değerlendirilmelidir.

Özellikle yıllar önce yapılan bir satışta bağımsız bölüm hiç oluşmamışsa veya tapu devri hukuken imkânsız hâle gelmişse, alıcı yalnızca ödediği bedelin nominal tutarını değil, denkleştirici adalet ilkesi kapsamında güncel ekonomik değerini de talep edebilir.

Bu nedenle tapu devri gerçekleştirilmeyen taşınmazlarda hak kaybı yaşamamak adına hukuki durumun uzman bir avukat tarafından değerlendirilmesi önem taşır.