Aidat Borcunu Ödemeyen Kiracı Tahliye Edilebilir mi?
Aidat borcunu ödemeyen kiracı tahliye edilebilir mi? Kat Mülkiyeti Kanunu m.22, TBK m.314 ve icra takibi süreci ışığında bir ev sahibinin hikâyesi.
Apartman ve site yaşamında en sık karşılaşılan sorunlardan biri aidat borçlarının ödenmemesidir. Özellikle kiracının oturduğu bağımsız bölümlerde aidatın kimin sorumluluğunda olduğu ve bu borcun ödenmemesi halinde tahliye yoluna gidilip gidilemeyeceği uygulamada sıkça tartışılmaktadır.
Türk hukukunda bu konu başlıca şu düzenlemelerle ele alınmıştır:
- Kat Mülkiyeti Kanunu m.20 ve m.22
- Türk Borçlar Kanunu m.314, m.315 ve m.341
- İcra ve İflas Kanunu m.269 vd.
Bu düzenlemelere göre kat malikinin payına düşen ortak giderlerden kiracı da müteselsilen sorumlu olabilir. Ancak kiracının sorumluluğu genellikle ödemekle yükümlü olduğu kira bedeli ile sınırlıdır.
Konuyu daha anlaşılır kılmak için uygulamada sık karşılaşılan bir durumu basit bir hikâye üzerinden ele alalım.
Bir Ev Sahibinin Hikâyesi
Mehmet Bey, büyük bir sitede bulunan dairesini birkaç yıl önce kiraya vermişti. Kiracısı Ali Bey ilk zamanlarda kira ödemelerini düzenli yapıyordu.
Ancak bir süre sonra site yönetiminden gelen bir telefon Mehmet Bey'i şaşırttı.
"Mehmet Bey, dairenize ait aidatlar üç aydır ödenmiyor."
Mehmet Bey önce bunun basit bir gecikme olduğunu düşündü. Kiracısını arayıp durumu sordu. Kiracı ise şu cevabı verdi:
"Ben kiramı ödüyorum. Aidatla ilgilenmem gerekmiyor."
Ancak site yönetimi aidat borcunun doğrudan kat malikinden talep edileceğini belirtiyordu.
Mehmet Bey'in aklındaki soru şuydu:
"Kiracı aidatı ödemezse ne olacak?"
Hukuken Aidat Borcundan Kim Sorumludur?
Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre apartman veya site giderleri öncelikle kat malikinin sorumluluğundadır. Ancak kanunun 22. maddesine göre:
- bağımsız bölümde oturan kiracı da aidat borcundan sorumlu olabilir
- fakat bu sorumluluk kira miktarı ile sınırlıdır
Örneğin aylık kira 20.000 TL ise kiracının sorumluluğu bu tutarı aşamaz. Kiracı yaptığı aidat ödemesini de kira borcundan mahsup edebilir.
Ev Sahibi Aidatı Ödemek Zorunda mı?
Uygulamada en kritik noktalardan biri budur. Yargıtay kararlarına göre ev sahibi:
- önce aidat borcunu site yönetimine ödemelidir
- daha sonra bu bedeli kiracıdan talep edebilir
Yani ev sahibi aidatı ödemeden doğrudan kiracıdan tahsil yoluna gidemez.
Aidat Borcu Tahliye Sebebi Olabilir mi?
Evet, bazı şartlarda aidat borcu tahliye sebebi olabilir. Türk Borçlar Kanunu'na göre kiracı:
- kira bedelini
- kiralananın kullanımına bağlı yan giderleri
ödemekle yükümlüdür. Aidat da çoğu durumda yan gider olarak kabul edilir.
Eğer kiracı bu borcu ödemezse kiraya veren şu yolu izleyebilir:
- Ödenmeyen aidat bedelini site yönetimine öder
- Kiracıya borcun ödenmesi için ihtar gönderir
- Ödeme yapılmazsa icra takibi başlatır
Tahliye Süreci Nasıl Başlatılır?
Aidat borcu nedeniyle tahliye süreci genellikle icra takibi yoluyla başlatılır. Uygulamada en sık kullanılan yöntem:
Örnek 13 tahliye ihtarlı ödeme emri ile ilamsız icra takibi başlatılmasıdır.
Bu takipte kiracıya:
- borcu ödemesi için 30 gün süre verilir
- ödeme yapılmazsa kira sözleşmesinin feshedileceği bildirilir
Kiracı bu süre içinde ödeme yapmazsa tahliye davası açılabilir.
Süreçte Dikkat Edilmesi Gereken Noktalar
Mahkemelerin özellikle dikkat ettiği bazı hususlar vardır:
- Aidat borcunun net ve muaccel olması
- Kiracıya en az 30 günlük süre verilmesi
- Ev sahibinin aidat borcunu önceden ödemiş olması
Bu şartlar yerine getirilmeden başlatılan tahliye süreçleri çoğu zaman mahkemeden geri dönebilmektedir.
Hikâyenin Devamı
Mehmet Bey sonunda site yönetimine olan aidat borcunu ödedi. Ardından avukatı aracılığıyla kiracısına aidat borcunun ödenmesi için ihtar gönderdi.
Kiracı bu borcu ödemeyince süreç icra takibine dönüştü. İcra müdürlüğünden gönderilen ödeme emrinde kiracıya 30 gün süre tanındı.
Bu süre içinde ödeme yapılmaması halinde Mehmet Bey artık tahliye talebinde bulunabilecekti.
Sonuç
Aidat borçları apartman ve site yaşamında sık karşılaşılan uyuşmazlıklardan biridir. Her ne kadar aidat borcu öncelikle kat malikine ait olsa da bazı durumlarda kiracının da bu borçtan sorumluluğu doğabilir.
Ancak tahliye sürecinin başlatılabilmesi için:
- aidat borcunun ödenmiş olması
- kiracıya yasal süre verilmesi
- icra takibinin doğru şekilde yapılması
gibi hukuki şartların yerine getirilmesi gerekir.
Bu nedenle aidat borçlarına ilişkin uyuşmazlıklarda hukuki sürecin doğru şekilde yürütülmesi büyük önem taşımaktadır.
Kurucu Avukat — KAE Hukuk
Londra ve Türkiye'de yapmış olduğu staj eğitimi sonrası 2018 yılında kurucusu olduğu hukuk bürosunda serbest avukat olarak mesleğe başlamıştır. Özellikle gayrimenkul, icra iflas ve yabancılar hukuku alanlarında uzmanlaşmış olup, aynı zamanda kat mülkiyeti hukuku alanında bilirkişi uzmanlığını almış ve bu alanda faaliyet göstermektedir. İleri düzeyde İngilizce bilmektedir.