Apartman ve Sitelerde Yönetici Seçimi Nasıl Yapılır? Yönetici Seçimi Geçersiz Olursa Ne Olur?
Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre yönetici seçimi için yalnızca toplantıya katılanların çoğunluğu yetmez; tüm kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu şarttır. Nil Apartmanı örneği üzerinden usulsüz seçimin hukuki sonuçlarını ele alıyoruz.
Apartman ve sitelerde yönetici seçimi, günlük hayatı doğrudan etkileyen en önemli kararlardan biridir. Aidatların toplanması, ortak alanların bakımı, personel giderleri, icra takipleri ve site adına yapılacak işlemler büyük ölçüde yöneticinin yetkisiyle yürütülür.
Ancak uygulamada en sık yapılan hatalardan biri, yönetici veya denetçinin yalnızca toplantıya katılanların çoğunluğuyla seçilebileceğinin düşünülmesidir.
Oysa Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre yönetici ve denetçi seçimi için kural olarak kat maliklerinin hem sayı hem de arsa payı çoğunluğu gerekir.
Yani sadece toplantıya gelenlerin çoğunluğu yeterli değildir. Kararın geçerli olabilmesi için tüm kat malikleri dikkate alınarak çoğunluk sağlanmalıdır.
Bu konuyu daha anlaşılır kılmak için bir apartman hikâyesi üzerinden anlatalım.
Bir Apartman Toplantısının Hikâyesi
Nil Apartmanı 24 bağımsız bölümden oluşan eski ama düzenli bir apartmandı. Apartmanda uzun süredir yönetici olan Cemal Bey görevini bırakmak istiyordu.
Yeni yönetici seçimi için kat malikleri toplantıya çağrıldı.
Toplantı günü apartman sakinlerinden sadece 9 kişi geldi.
Katılanlardan 6 kişi, Selin Hanım'ın yönetici olmasını istedi. Toplantı tutanağına da şu ifade yazıldı:
"Katılanların çoğunluğuyla Selin Hanım yönetici seçilmiştir."
İlk bakışta her şey normal görünüyordu. Sonuçta toplantıya katılanların çoğu Selin Hanım'a oy vermişti.
Fakat birkaç hafta sonra apartman sakinlerinden Murat Bey bu seçime itiraz etti.
"Bu yönetici seçimi geçerli değil. Çünkü apartmanda 24 bağımsız bölüm var. 6 kişiyle yönetici seçilemez."
Böylece apartmanda hukuki bir tartışma başladı.
Yönetici Seçiminde Gerekli Çoğunluk Nedir?
Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre yönetici, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile seçilir.
Bu şu anlama gelir:
- Kat maliklerinin yarısından fazlası olumlu oy vermelidir.
- Bu kişilerin arsa payı toplamı da yarıdan fazla olmalıdır.
Örneğin 24 bağımsız bölümlü bir apartmanda yönetici seçimi için yalnızca toplantıya gelenlerin çoğunluğu yeterli değildir. Genel kural olarak en az 13 kat malikinin ve arsa payı çoğunluğunun desteği gerekir.
Bu nedenle Nil Apartmanı'nda 6 kişinin oyuyla yapılan yönetici seçimi hukuken tartışmalı hale gelmiştir.
İkinci Toplantıda da Aynı Çoğunluk Gerekir mi?
Uygulamada en çok karıştırılan konu burasıdır.
Birçok kişi, ilk toplantıda yeterli katılım olmazsa ikinci toplantıda katılanların çoğunluğuyla her kararın alınabileceğini düşünür.
Genel kararlar bakımından bu yaklaşım bazı durumlarda doğru olabilir. Ancak yönetici ve denetçi seçimi özel bir karar türüdür.
Bu nedenle ikinci toplantıda dahi yönetici ve denetçi seçimi için sayı ve arsa payı çoğunluğu aranır.
Yani ikinci toplantı yapılmış olması, yönetici seçiminde gerekli nitelikli çoğunluğu ortadan kaldırmaz.
Denetçi Seçiminde Farklı Bir Kural Var mı?
Evet. Denetçi seçimi bakımından ayrıca önemli bir şart daha vardır.
Yönetici bazı durumlarda dışarıdan bir kişi veya profesyonel yönetim şirketi olabilir. Ancak denetçinin kural olarak kat malikleri arasından seçilmesi gerekir.
Örneğin Nil Apartmanı'nda dışarıdan bir mali müşavir denetçi olarak seçilmek istenirse, bu kişi kat maliki değilse seçim hukuka aykırı olabilir.
Denetçi, apartman veya sitenin hesaplarını kontrol eden kişidir. Bu nedenle kanun denetçinin kat malikleri arasından seçilmesini öngörmüştür.
Yönetim Planı Neden Önemlidir?
Her apartman veya sitenin yönetim planı, kat malikleri için bağlayıcı niteliktedir.
Yönetim planında şu şekilde bir hüküm bulunabilir:
"Yönetici yalnızca kat malikleri arasından seçilir."
Bu durumda dışarıdan profesyonel yönetici seçilmesi mümkün olmayabilir.
Bu nedenle yönetici veya denetçi seçimi yapılmadan önce yalnızca Kat Mülkiyeti Kanunu'na değil, aynı zamanda apartman veya sitenin yönetim planına da bakılmalıdır.
Oy Kullanırken Nelere Dikkat Edilmelidir?
Kat malikleri toplantısında her bağımsız bölümün oy hakkı önemlidir. Ancak bir kişinin çok sayıda bağımsız bölüme sahip olması, sınırsız oy kullanabileceği anlamına gelmez.
Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre bir kat malikinin kullanabileceği oy sayısı, bütün oyların üçte birinden fazla olamaz.
Ayrıca kat malikleri toplantıya bizzat katılabilecekleri gibi vekil aracılığıyla da katılabilirler. Fakat vekâletle oy kullanılırken temsil yetkisinin açık ve tartışmasız olması gerekir.
Geçersiz Yönetici Seçiminin Sonuçları Nelerdir?
Yönetici veya denetçi gerekli çoğunluk sağlanmadan seçilmişse, bu seçim hukuka aykırı hale gelebilir.
Bu durumda kat malikleri:
- Kat malikleri kurulu kararı doğrultusunda seçilen yönetimin iptali talebinde bulunabilir,
- Kararın geçersiz olduğunu ileri sürebilir,
- Gerekli hallerde mahkemeden yönetici atanmasını talep edebilir. Gerekli haller olarak da yöneticinin artık kat malikleri ile bir araya gelerek yöneticiyi seçememiş olması sayılabilir.
Özellikle aidat takibi, banka işlemleri, personel sözleşmeleri ve dava/icra işlemleri bakımından yöneticinin yetkisi önemlidir. Bu nedenle usulsüz seçilen bir yöneticinin yaptığı işlemler ileride ciddi uyuşmazlıklara yol açabilir.
Hikâyenin Devamı
Nil Apartmanı'nda Murat Bey'in itirazı üzerine karar defteri ve toplantı tutanağı yeniden incelendi.
Apartmanda 24 bağımsız bölüm vardı. Yönetici seçimi için gerekli çoğunluk sağlanmamıştı. Üstelik arsa payı hesabı da hiç yapılmamıştı.
Bunun üzerine bazı kat malikleri sulh hukuk mahkemesine başvurarak yönetici seçiminin geçersizliğinin tespitini talep eder.
Mahkeme, apartmanda usulüne uygun yönetici seçilemediğini değerlendirirse, seçilen yönetici seçiminin iptaline karar verebilir.
Verilen iptal kararı sonrası kat malikleri tekrardan yönetici seçmek için bir araya gelir; nitekim malikler tarafından yönetici seçimi yapılamazsa ikinci bir dava ile mahkemeden yönetici seçilmesini isteyebilir.
Apartman ve Siteler İçin Pratik Öneriler
Yönetici ve denetçi seçimi yapılırken şu hususlara dikkat edilmelidir:
- Toplantı çağrısı usulüne uygun yapılmalı,
- Kat maliklerinin tam listesi hazırlanmalı,
- Arsa payı dökümü kontrol edilmeli,
- Yönetici seçimi için sayı ve arsa payı çoğunluğu aranmalı,
- Denetçinin kat maliki olup olmadığı kontrol edilmeli,
- Yönetim planındaki özel hükümler incelenmeli,
- Toplantı tutanağı açık ve ayrıntılı düzenlenmelidir.
Bu adımlar atılmadan yapılan seçimler ileride iptal davalarına ve yönetim krizlerine neden olabilir.
Sonuç
Apartman ve site yönetimlerinde yönetici seçimi basit bir oylama işlemi gibi görülse de, Kat Mülkiyeti Kanunu bu konuda ciddi şekil şartları öngörmektedir.
Yönetici ve denetçi seçiminde en önemli kural, sayı ve arsa payı çoğunluğunun sağlanmasıdır.
İkinci toplantı yapılmış olsa bile bu çoğunluk şartı ortadan kalkmaz. Denetçi seçilecek kişinin ise kat maliki olması gerekir.
Bu nedenle apartman ve sitelerde yapılacak yönetici seçimlerinin hukuka uygun yürütülmesi, ileride doğabilecek aidat, icra, banka işlemleri ve temsil yetkisi sorunlarının önüne geçmek açısından büyük önem taşır.
Kurucu Avukat — KAE Hukuk
Londra ve Türkiye'de yapmış olduğu staj eğitimi sonrası 2018 yılında kurucusu olduğu hukuk bürosunda serbest avukat olarak mesleğe başlamıştır. Özellikle gayrimenkul, icra iflas ve yabancılar hukuku alanlarında uzmanlaşmış olup, aynı zamanda kat mülkiyeti hukuku alanında bilirkişi uzmanlığını almış ve bu alanda faaliyet göstermektedir. İleri düzeyde İngilizce bilmektedir.