Kiracı Evi Satış İçin Göstermek Zorunda mı?

Kiralanan taşınmazın satılması veya yeniden kiralanması gündeme geldiğinde, kiracı ile kiraya veren arasında en sık yaşanan uyuşmazlıklardan biri taşınmazın potansiyel alıcılara gösterilmesidir.

Türk Borçlar Kanunu'nun 319. maddesine göre kiracı; bakım, satış veya sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde, kiraya verenin ya da onun belirlediği kişilerin kiralananı gezip görmesine izin vermekle yükümlüdür.

Ancak bu hak sınırsız değildir. Kiraya veren, taşınmazı göstermek istediğini kiracıya uygun bir süre önce bildirmeli; kiracının özel hayatını, çalışma düzenini ve yaşam koşullarını dikkate almalıdır.

Bu nedenle uygulamada en doğru yöntem, kiracıya makul gün ve saatler önerilmesi ve taşınmazın belirli bir program dâhilinde gösterilmesidir.

"Evim Satılık Ama Kiracım Kimseyi İçeri Almıyor"

Ahmet Bey, yatırım amacıyla aldığı dairesini satmaya karar verdi. Dairede uzun süredir kiracı olarak oturan Selin Hanım vardı. Ahmet Bey, taşınmazı satmak için bir emlakçıyla anlaştı ve birkaç potansiyel alıcı daireyi görmek istedi.

Ancak Selin Hanım her seferinde aynı cevabı verdi:

"Ben evde yabancı insanların gezmesini istemiyorum."

Ahmet Bey başlangıçta bu durumu anlayışla karşıladı; kiracının özel hayatına saygı duyulması gerektiğini biliyordu.

Fakat haftalar geçmesine rağmen hiçbir alıcı evi göremedi. Satış süreci tamamen tıkandı.

Bu noktada Ahmet Bey'in aklına şu soru geldi:

"Ben mal sahibiyim. Evimi satmak istiyorum. Kiracı buna tamamen engel olabilir mi?"

Kiracının Evi Gösterme Yükümlülüğü Var mı?

Evet. Kiracı, kiralananın satış amacıyla gösterilmesine makul ölçüler içinde katlanmak zorundadır. Bu yükümlülük, kiraya verenin mülkiyet hakkının doğal sonucudur.

Ancak kiraya veren de bu hakkı dürüstlük kuralına uygun kullanmalıdır. Örneğin her gün, belirsiz saatlerde veya kiracının yaşam düzenini bozacak şekilde eve alıcı getirilmesi hukuka uygun kabul edilmeyebilir.

Mahkemeler genellikle haftada belirli günler ve sınırlı saat aralıkları belirleyerek denge kurar. Uygulamada haftada 1 veya 2 gün, 2-3 saatlik aralıklar makul kabul edilebilmektedir.

Uygun Gün ve Saat Nasıl Belirlenir?

Bu konuda temel ölçü hakkaniyettir. Kiraya verenin satış hakkı ile kiracının özel hayatı arasında denge kurulmalıdır.

Örneğin;

• hafta içi bir gün,
• hafta sonu bir gün,
• önceden haber verilmek şartıyla,
• belirli saat aralıklarında

taşınmazın gösterilmesi makul bir çözüm olabilir.

Ahmet Bey'in kiracısına "Salı ve Cumartesi günleri 14.00-16.00 saatleri arasında taşınmazın gösterilmesi" yönünde öneride bulunması, bu anlamda makul kabul edilebilecek bir programdır.

Kiracı İzin Vermezse Ne Yapılabilir?

Kiracı haklı bir sebep olmadan taşınmazın gösterilmesine izin vermezse, kiraya veren mahkemeye başvurabilir.

Bu durumda "kiralananın gösterilmesine izin davası" açılarak mahkemeden gün ve saat belirlenmesi talep edilebilir. Mahkeme; taşınmazın niteliğini, bulunduğu yeri, satış sürecinin gerekliliklerini ve kiracının özel hayatını dikkate alarak belirli gün ve saatlerde gösterime izin verebilir.

Bu davalar taşınmazın aynına ilişkin olmadığından uygulamada maktu harç ve maktu vekâlet ücretine tabi kabul edilmektedir.

Dava Devam Ederken İhtiyati Tedbir İstenebilir mi?

Evet. Satış süreci zamanla doğrudan ilgili olduğu için, dava devam ederken taşınmazın hiç gösterilememesi malikin ciddi zararına yol açabilir.

Bu nedenle güncel yargı kararlarında, yargılama süresince belirli gün ve saatlerde taşınmazın gösterilmesi için ihtiyati tedbir kararı verilebileceği kabul edilmektedir. Bu, özellikle alıcıların kaçırılmaması ve satış imkânının tamamen ortadan kalkmaması bakımından önemlidir.

Kiracının Evi Göstermemesi Tahliye Sebebi Olabilir mi?

Bazı durumlarda evet. Kiracının taşınmazı göstermeye sürekli olarak engel olması, kira sözleşmesine ve kanuna aykırılık teşkil edebilir.

Bu durumda kiraya veren, Türk Borçlar Kanunu'nun 316. maddesi kapsamında kiracıya yazılı ihtar göndermelidir. Bu ihtarda;

• aykırılığın ne olduğu,
• taşınmazın gösterilmesine izin verilmesi gerektiği,
• en az 30 gün süre verildiği,
• aksi hâlde sözleşmenin feshedileceği

açıkça belirtilmelidir. Kiracı bu süreye rağmen aykırı tutumunu sürdürürse tahliye davası gündeme gelebilir.

Ahmet Bey'in İzlemesi Gereken Yol

Ahmet Bey'in doğrudan sert bir tahliye sürecine başlaması yerine, önce makul bir program önermesi daha doğru olacaktır.

Örneğin kiracıya yazılı olarak şu bildirim yapılabilir:

"Taşınmazın satış amacıyla, önceden haber verilmek kaydıyla Salı ve Cumartesi günleri 14.00-16.00 saatleri arasında gösterilmesini talep ediyoruz."

Kiracı buna rağmen izin vermezse, Ahmet Bey mahkemeden taşınmazın belirli gün ve saatlerde gösterilmesine karar verilmesini isteyebilir. Ayrıca şartları varsa ihtiyati tedbir talep edilerek dava sonuçlanmadan da gösterim imkânı sağlanabilir.

Kiracının dirençli tutumu devam ederse, usulüne uygun ihtar sonrası tahliye davası da değerlendirilebilir.

Sonuç

Kiracı, kiralanan taşınmazın satış amacıyla makul ölçüler içinde gösterilmesine izin vermekle yükümlüdür. Ancak kiraya veren de bu hakkını kiracının özel hayatını ihlal edecek şekilde kullanamaz.

Bu nedenle en sağlıklı yöntem, kiracıya önceden bildirim yapılması ve belirli gün-saat aralığı içeren makul bir program önerilmesidir.

Kiracının haklı sebep olmaksızın taşınmazın gösterilmesine engel olması hâlinde, kiraya veren hem izin davası açabilir hem de şartları oluşmuşsa TBK m. 316 kapsamında tahliye sürecini başlatabilir.

Kira ilişkilerinde doğru ihtar, makul program ve usulüne uygun dava stratejisi, hak kaybını önlemek açısından büyük önem taşır.