Komşum Apartmanın Ortak Alanını Kendi Bahçesi Gibi Kullanıyor, Ne Yapabilirim? Ortak Alan İşgali, El Atmanın Önlenmesi ve Eski Hale Getirme Davası

Ahmet Bey yaklaşık sekiz yıl önce İstanbul'da bir apartmandan daire satın aldı.

Apartmanın arka tarafında küçük ama oldukça kullanışlı bir bahçe bulunuyordu. Çocukların oynayabileceği, yaz aylarında birkaç sandalye atılıp oturulabilecek güzel bir alandı.

Ancak Ahmet Bey taşındığı günden beri bahçenin yaklaşık yarısını hiçbir zaman kullanamadı. Çünkü zemin katta oturan komşusu Murat Bey, bahçenin yaklaşık 40 metrekarelik bölümünü yıllar önce çitle çevirmişti.

• İlk zamanlarda yalnızca birkaç sandalye ve masa vardı.
• Sonra çitin içerisine saksılar yerleştirildi.
• Bir süre sonra üzerine tente yapıldı.
• Tentenin yanları kapatıldı.

Derken birkaç yıl içerisinde apartmanın ortak bahçesinin bir bölümü, dışarıdan bakıldığında zemin kattaki dairenin özel bahçesi gibi görünmeye başladı. Murat Bey buraya mangalını, bahçe mobilyalarını ve kişisel eşyalarını koyuyor; kapısını kilitliyor ve başka kimsenin kullanmasına izin vermiyordu.

Apartmanda yaşayanların çoğu da zaman içerisinde bu duruma alışmıştı.

Bir gün Ahmet Bey yönetime "Bu bahçe gerçekten Murat Bey'in dairesine mi ait?" diye sordu. Yönetici de yıllardır duyduğu cevabı verdi: "Biz taşındığımızdan beri o kullanıyor. Herhalde onun kullanımındadır."

Fakat Ahmet Bey tapu ve projeyi incelemeye karar verdi. Ve hikâye tam burada değişti.

Projede Bahçenin Tamamı Ortak Alan Çıktı

Apartmanın onaylı mimari projesi incelendiğinde, Murat Bey'in yıllardır kullandığı 40 metrekarelik alanın zemin kattaki daireye ait olmadığı anlaşıldı. Tapuda da bu alana ilişkin herhangi bir eklenti veya özel kullanım hakkı bulunmuyordu. Alan, binanın ortak bahçesiydi.

Üstelik Murat Bey yalnızca bahçeyi kullanmakla kalmamış, ortak alanın bir bölümünü diğer maliklerden ayırmış ve zaman içerisinde çeşitli sabit imalatlar da yaptırmıştı.

Bunun üzerine apartmanda şu tartışma başladı: "Ama adam burayı yirmi yıldır kullanıyor. Şimdi kalkıp burayı boşaltmasını isteyebilir miyiz?"

Kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında belki de en sık karşılaştığımız cümlelerden biri budur: "Yıllardır böyle kullanılıyor." Ancak bir alanın uzun yıllardır tek bir kişi tarafından kullanılması, o alanı kendiliğinden o kişinin mülkiyetine veya özel kullanım alanına dönüştürmez.

Bir Yerin Ortak Alan Olup Olmadığı Nasıl Anlaşılır?

Apartman ve sitelerde ortak alan uyuşmazlığı yaşandığında ilk yapılması gereken şey, fiilî görüntüye değil hukuki belgelere bakmaktır.

Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre temeller, ana duvarlar, taşıyıcı sistemler, avlular, girişler, merdivenler, asansörler, koridorlar, ortak garajlar, sığınaklar, çatılar ve genel dam terasları gibi birçok bölüm ortak yer niteliğindedir.

Ancak özellikle bahçe, teras, otopark, bodrum, depo veya bina çevresindeki alanlarda yalnızca kanun maddesini okumak çoğu zaman yeterli olmaz. Şu belgelerin birlikte incelenmesi gerekir:

• Onaylı mimari proje
• Tapu kayıtları
• Yönetim planı
• Varsa kat mülkiyetinin kuruluş belgeleri

Örneğin bir zemin kat dairesinin önündeki bahçenin yıllardır yalnızca o daire tarafından kullanılması, o bahçenin mutlaka o daireye ait olduğu anlamına gelmez. Aynı şekilde bir dükkânın önündeki alanın yıllardır masa ve sandalye ile kullanılması da söz konusu alanın dükkânın özel mülkiyetinde olduğunu göstermez.

Hukuken önemli olan soru şudur: "Bu alan projede ve tapuda ne olarak gösterilmiş?"

"Ben Aldığımda da Böyleydi" Savunması Yeterli mi?

Murat Bey, apartmandaki itirazları duyunca oldukça doğal bir savunma yaptı: "Ben bu evi aldığımda bahçe zaten bu şekildeydi. Benden önceki malik de burayı kullanıyordu. Yıllardır kimse ses çıkarmadı."

Gerçek hayatta bu savunmayla çok sık karşılaşılır. Ancak ortak alanın önceki malik tarafından da kullanılmış olması, sonraki malike otomatik olarak bir hak kazandırmaz.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 16. maddesi uyarınca kat malikleri ortak yerlere, arsa payları oranında ortak mülkiyet hükümlerine göre maliktir. Kanunun 18. maddesi ise kat maliklerinin ortak yerleri kullanırken birbirlerinin haklarını ihlal etmemelerini ve yönetim planına uymalarını zorunlu kılar.

Dolayısıyla bir malik, ortak alanın tamamını veya bir bölümünü diğer maliklerin kullanımını fiilen ortadan kaldıracak şekilde sahiplenemez.

Yargıtay 20. Hukuk Dairesinin 12.12.2017 tarihli, E. 2017/1216, K. 2017/10430 sayılı kararında da dava konusu yerin tapu ve yönetim planında ortak alan olduğu ve davalıların özel kullanımına bırakılmadığı tespit edilerek ortak alana yapılan müdahale değerlendirilmiştir.

Burada esas olan, apartmanda yıllar içerisinde oluşmuş alışkanlık değil; alanın hukuki niteliğidir.

Bahçeye Yalnızca Masa Koymamış, Yapı da Yapmışsa?

Ahmet Bey'in apartmanındaki olay biraz daha ileriydi. Murat Bey bahçeyi yalnızca kullanmıyordu. Çitin üzerine sabit tente yapılmış, yan tarafları kapatılmış ve alan neredeyse ek bir oda haline getirilmişti.

Bu durumda uyuşmazlık yalnızca "Ortak alanı kim kullanabilir?" sorusundan ibaret değildir. Bir de "Ortak alana yapılan bu yapı hukuka uygun mu?" sorusu ortaya çıkar.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 19. maddesi uyarınca kat maliklerinden biri, kural olarak bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadan ortak yerlerde inşaat, onarım ve tesis yaptıramaz.

Dolayısıyla ortak bahçeye oda yapılması, koridorun duvarla kapatılması, ortak sığınağın bağımsız bölüme katılması veya ortak terasa kalıcı bir yapı yapılması yalnızca "kullanım meselesi" olarak değerlendirilemez. Onaylı mimari projeye de bakılması gerekir.

Apartmanın Sığınağını Depo Yapan Komşu Örneği

Benzer bir durum sığınaklarda oldukça sık yaşanıyor. Örneğin apartmanın bodrumundaki sığınağın kapısı bir kat maliki tarafından kilitleniyor. Raflar yaptırılıyor. Eski mobilyalar, ticari ürünler veya şahsi eşyalar buraya konuluyor.

Zaman içerisinde apartmanda herkes "Orası zaten falanca dairenin deposu." diye düşünmeye başlıyor. Oysa projede alan sığınak olarak görünüyorsa, hukuki niteliği de buna göre değerlendirilir.

Yargıtay 18. Hukuk Dairesinin 05.02.2009 tarihli, E. 2008/10436, K. 2009/701 sayılı kararında da ortak sığınağın amacı dışında kullanılmasına ilişkin uyuşmazlıkta, gerekli koşullar bulunmadan ortak yerin özel kullanım alanına dönüştürülemeyeceği kabul edilmiş ve el atmanın önlenmesine karar verilmiştir.

Bu nedenle "kimse kullanmıyordu, ben değerlendirdim" düşüncesi ortak alan bakımından tek başına hukuki bir hak yaratmaz.

Peki Ahmet Bey Ne Yapabilir? El Atmanın Önlenmesi Davası

Bu noktada ilk hukuki yol karşımıza çıkar: el atmanın önlenmesi davası.

El atmanın önlenmesi davasını günlük dile çevirdiğimizde aslında talep oldukça basittir: "Bu alan hepimizin. Tek başına kullanmayı bırak."

Dava ile ortak alanın haksız kullanımının sona erdirilmesi istenir. Somut olayın niteliğine göre mahkeme; ortak alanın boşaltılmasına, kişisel kullanımın sona erdirilmesine, diğer maliklerin kullanımını engelleyen eşyaların kaldırılmasına veya alanın yeniden ortak kullanıma bırakılmasına karar verebilir.

Ahmet Bey'in olayında da yalnızca çitin kapısının açılması yeterli olmayabilir. Çünkü bahçenin ortasında artık sabit bir yapı vardır. Bu noktada ikinci talep ortaya çıkar.

"Eski Hale Getirme" Ne Demek?

Eski hale getirme, ortak alana yapılan hukuka veya projeye aykırı imalatların kaldırılması ve taşınmazın olması gereken hale döndürülmesidir. Örneğin;

• Ortak koridora duvar yapılmışsa duvarın kaldırılması,
• Ortak bahçe kapatılmışsa kapatmanın sökülmesi,
• Ortak çatıya oda yapılmışsa yapılan imalatın kaldırılması,
• Ortak alan bağımsız bölüme fiilen katılmışsa mimari projedeki durumuna getirilmesi

talep edilebilir.

Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin 06.02.2025 tarihli, E. 2024/6453, K. 2025/1468 sayılı kararında da ortak bahçedeki haksız işgalin önlenmesi ve taşınmazın projeye uygun hale getirilmesine ilişkin hüküm onanmıştır.

Yani dava yalnızca "Burayı artık kullanma." noktasında kalmayabilir. Gerekirse "Yaptığın imalatı da kaldır ve alanı projedeki eski haline getir." sonucuna kadar gidebilir.

Ama Yapı Yıkılırsa Bina Zarar Görecekse?

Ahmet Bey'in apartmanında bilirkişi geldiğinde farklı bir ihtimal ortaya çıktığını düşünelim. Murat Bey'in yıllar önce yaptığı kapatma sırasında bazı tesisatlar değiştirilmiş olabilir. Ya da yapılan imalat binanın başka bölümleriyle bütünleşmiş olabilir.

Bu durumda "Projeye aykırıysa yıkın gitsin." demek her zaman yeterli değildir. Eski hale getirme işleminin binanın taşıyıcı sistemine, statiğine veya ortak tesisatına zarar verip vermeyeceği teknik olarak araştırılmalıdır.

Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin 20.12.2023 tarihli, E. 2023/9653, K. 2023/12947 sayılı kararında da eski hale getirmenin binanın statiğini etkileyip etkilemeyeceğinin açık biçimde belirlenmesi gerektiği vurgulanmıştır.

Buna karşılık aynı Dairenin 06.01.2025 tarihli, E. 2024/5910, K. 2025/60 sayılı kararında, eski hale getirmenin binanın statiğine zarar vermeyeceğinin belirlenmiş olması karşısında eski hale getirme kararı uygun bulunmuştur.

Bu nedenle bu davalarda mimari proje kadar keşif ve teknik bilirkişi incelemesi de önemlidir.

Yönetim "Ben Karışmam" Derse Ne Olacak?

Ahmet Bey yönetimle tekrar görüştüğünde bu kez şu cevabı alsın: "Murat Bey'le yıllardır komşuyuz. Yönetim olarak dava açmak istemiyoruz."

Peki konu burada kapanır mı? Hayır.

Yönetim ortak alanın korunması bakımından görev sahibidir. Yönetim tarafından dava açılması düşünülüyorsa yönetim planının ve kat malikleri kurulu kararlarının incelenmesi, gerekli hallerde yöneticinin açık biçimde yetkilendirilmesi önemlidir.

Ancak yönetimin harekete geçmemesi, her zaman tek tek kat maliklerinin hak aramasını engellemez.

Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin 25.03.2025 tarihli, E. 2024/10802, K. 2025/3982 sayılı kararında kat maliklerinden her birinin ortak yerlere yapılan haksız müdahaleye karşı tek başına el atmanın önlenmesini talep edebileceği kabul edilmiştir.

Dolayısıyla bir kat maliki, "Yönetim dava açmıyor, yapabileceğim hiçbir şey yok." diye düşünmemelidir.

Ya Ortak Alanı İşgal Eden Kişi Malik Değil de Kiracıysa?

Hikâyeyi biraz değiştirelim. Zemin katta daire değil, bir restoran olduğunu düşünelim. Restoran kiracısı ortak bahçenin yarısını masa ve sandalyelerle doldurmuş. Bahçenin etrafını kapatmış. Üstelik bu kullanım işletmenin kapasitesini de ciddi şekilde artırıyor.

Apartman malikleri dava açmak istiyor. Peki dava yalnızca kiracıya mı açılacak?

Özellikle eski hale getirme talebinin söz konusu olduğu olaylarda bu konu önemlidir. Çünkü verilecek karar yalnızca fiilî kullanıcıyı değil, bağımsız bölüm malikinin taşınmazını da etkileyebilir.

Nitekim Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin 30.03.2026 tarihli, E. 2025/9751, K. 2026/5274 sayılı kararında, kiracıya karşı açılan ortak alan uyuşmazlığında bağımsız bölüm malikinin davaya dahil edilmemesi bozma nedeni yapılmıştır.

Bu nedenle dava öncesinde şu dört sorunun ayrı ayrı cevaplanması gerekir:

• Ortak alanı kim kullanıyor?
• İmalatı kim yaptı?
• Bağımsız bölümün tapu maliki kim?
• Verilecek karar kimin hukuki durumunu etkileyecek?

Ahmet Bey Dava Açmadan Önce Ne Yapmalı?

Gerçek hayatta bu dosyalarda en büyük hata, apartman içerisindeki tartışmanın hemen ardından dava açılmasıdır. Önce dosya hazırlanmalıdır.

Ahmet Bey'in yapması gereken ilk şey, bahçenin mevcut durumunu fotoğraf ve videolarla belgelemektir. Ardından;

• Onaylı mimari proje,
• Yönetim planı,
• Tapu kayıtları,
• Varsa eski kat malikleri kurulu kararları,
• Ortak alanın ne zamandan beri kullanıldığını gösteren belgeler,
• Yapılan imalatlara ilişkin deliller

toplanmalıdır. Çünkü mahkemenin önündeki asıl soru "Murat Bey kötü komşu mu?" değildir. Asıl soru şudur: "Bu alan hukuken ortak alan mı ve davalının burayı bu şekilde kullanmasını sağlayan geçerli bir hukuki dayanak var mı?"

Dava Bitti, Bahçe Geri Alındı… Peki Geçmiş Yıllar?

Hikâyemizin sonunda mahkeme Ahmet Bey ve diğer maliklerin taleplerini haklı bulmuş olsun. Çit kaldırıldı. Kapalı alan söküldü. Bahçe yeniden apartmanın ortak kullanımına açıldı.

Ahmet Bey bahçeye baktığında bu kez başka bir şeyi düşündü: "Bu alanı yıllardır tek başına kullandı. Hatta belki evini bu özel bahçesi varmış gibi daha değerli şekilde kullandı. Geçmiş yıllar için bunun bir bedeli yok mu?"

İşte bu soru bizi hikâyenin ikinci bölümüne götürüyor. Çünkü ortak alan işgalinde yalnızca geleceğe yönelik olarak müdahalenin sona erdirilmesi değil, bazı durumlarda geçmiş kullanım nedeniyle ecrimisil yani haksız işgal tazminatı da gündeme gelebilir.

Ancak burada çok önemli bir ayrım vardır: her ortak alan işgali ecrimisil hakkı doğurmaz. Otopark, sığınak ve koridor konusunda Yargıtay'ın birbirinden farklı sonuçlara ulaştığı kararlar bulunmaktadır.

Bunu serinin ikinci bölümünde ele alacağız.