Site Aidatı ve Ortak Giderler Ödenmezse Ne Olur? İşletme Projesi ve İcra Takibi

Bir apartman veya sitenin yıl boyunca ne kadar harcama yapacağı, bu giderlerin hangi bağımsız bölümlere ne şekilde dağıtılacağı ve maliklerden ne kadar aidat veya avans toplanacağı keyfî olarak belirlenemez.

Kat Mülkiyeti Kanunu bu konuda "işletme projesi" adı verilen özel bir düzenleme öngörmektedir.

İşletme projesi yalnızca yönetimin hazırladığı bir bütçe tablosu değildir. Usulüne uygun şekilde hazırlanıp kesinleştiğinde, ödenmeyen aidatların tahsilinde yönetimin elini ciddi şekilde güçlendiren bir belgeye dönüşür. Nitekim KMK m.37, kesinleşen işletme projelerini İcra ve İflas Kanunu'nun 68. maddesi kapsamında özel bir belge olarak kabul etmektedir.

Bu nedenle özellikle profesyonel site yönetimlerinde mesele yalnızca "aidatı ne kadar belirleyelim?" değildir. Asıl mesele, belirlenen aidatın ileride hukuken tahsil edilebilecek şekilde oluşturulmasıdır.

Basit Bir Örnekle: Ahmet Bey'in Aidat Borcu

Bir sitede 2027 yılı için aylık aidatların 4.000 TL olarak belirlendiğini düşünelim.

Yönetim yıl boyunca güvenlik, temizlik, personel, asansör bakımı, peyzaj, ortak alan elektriği ve diğer giderleri karşılayabilmek için maliklerden bu tutarı toplamaktadır.

Ahmet Bey ise altı aydır aidat ödememektedir.

Site yönetimi bunun üzerine 24.000 TL asıl alacak ile gecikme tazminatının tahsili amacıyla Ahmet Bey hakkında icra takibi başlatır.

Ahmet Bey de ödeme emrine:

"Ben böyle bir aidat miktarını kabul etmedim. Bana herhangi bir işletme projesi de gönderilmedi."

diyerek itiraz eder.

İcra takibi durur.

Tam bu noktada şu soru önem kazanır:

Site yönetiminin elinde yalnızca kendi hazırladığı bir Excel tablosu mu vardır, yoksa KMK m.37 anlamında hukuken geçerli bir işletme projesi veya kat malikleri kurulu kararı mı bulunmaktadır?

İki durumun sonucu aynı değildir.

İşletme Projesi Nedir?

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 37. maddesine göre işletme projesi esas itibarıyla apartmanın veya sitenin bir yıllık bütçesidir.

Projede üç temel unsurun bulunması gerekir:

• Anagayrimenkulün bir yıllık tahmini gelir ve giderleri,
• Bu giderlerden her kat malikine düşecek tahmini miktar,
• Her kat malikinin ödemesi gereken avans tutarı.

Dolayısıyla yalnızca:

"Bu yıl aidat 4.000 TL'dir."

şeklinde bir bildirim yapılması ile kanunun öngördüğü şekilde hazırlanmış bir işletme projesi aynı şey değildir.

Giderlerin ne olduğu ve maliklere hangi esaslarla dağıtıldığı ortaya konulmalıdır.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu da işletme projesinin yıllık tahmini gelir ve giderleri, maliklerin gider paylarını ve ödeyecekleri avansları gösteren bir belge olduğunu kabul etmektedir.

İşletme Projesini Kim Hazırlar?

Burada önemli bir ayrım bulunmaktadır.

Esas olan işletme projesinin kat malikleri genel kurulunda onaylanmasıdır.

Ancak kat malikleri kurulunca kabul edilmiş bir işletme projesi bulunmuyorsa yönetici, kanunun öngördüğü şekilde geçici işletme projesi hazırlayabilir.

Bu ayrım özellikle tebligat ve icra takibi bakımından önemlidir.

Çünkü genel kurul tarafından kabul edilmiş bir işletme projesi ile yöneticinin tek başına hazırladığı işletme projesinin hukuki süreci aynı değildir.

Yönetici İşletme Projesini Kendisi Hazırladıysa Ne Olur?

Yönetici tarafından hazırlanan geçici işletme projesinin maliklere veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara bildirilmesi gerekir.

KMK m.37 bildirim için özellikle imza karşılığı teslim veya taahhütlü mektup yöntemini öngörmektedir.

Dolayısıyla yönetimin ileride;

"Biz WhatsApp grubuna göndermiştik."

veya

"Apartmanın panosuna asmıştık."

demesi her durumda kanunun aradığı bildirim usulünün yerine geçtiği anlamına gelmez.

Özellikle icra takibinde işletme projesinin İİK m.68 kapsamında kullanılmak istenmesi halinde, bildirimin nasıl yapıldığını gösteren belgelerin saklanması son derece önemlidir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu da yönetim tarafından hazırlanan işletme projesinin takibe dayanak yapılabilmesi bakımından ilgilisine bildirilerek usulüne uygun biçimde kesinleştirilmesine önem vermektedir.

Genel Kurul İşletme Projesini Kabul Ettiyse Tekrar Tebliğ Gerekir mi?

Burada durum farklıdır.

İşletme projesi kat malikleri kurulunda görüşülerek kabul edilmişse artık yalnızca yöneticinin hazırladığı bir proje olmaktan çıkar ve kat malikleri kurulunun işletme giderlerine ilişkin kararı niteliğini kazanır.

Yargıtay'ın yerleşik yaklaşımında, bu tür kurul kararlarının icra takibine konu edilebilmesi için ayrıca işletme projesinin ilgilisine tebliğ edilmesi şartı aranmadığı kabul edilmektedir.

Anayasa Mahkemesinin 9 Haziran 2020 tarihli, 2016/12849 başvuru numaralı dosyası da işletme giderlerine ilişkin kurul kararlarının icra sürecindeki etkisinin tartışıldığı kararlardan biridir.

Dolayısıyla uygulamada şu ayrım mutlaka yapılmalıdır:

Yönetici tarafından hazırlanan proje ile kat malikleri kurulunun kabul ettiği işletme gideri kararı aynı hukuki prosedüre tabi değildir.

Aidatlar Her Daireye Eşit mi Dağıtılır?

Hayır.

Bu da uygulamada çok sık yapılan hatalardan biridir.

Öncelikle yönetim planına bakılması gerekir.

Yönetim planında farklı bir düzenleme bulunmuyorsa KMK m.20'deki esaslar uygulanır.

Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri kural olarak eşit şekilde; sigorta, ortak alanların bakım ve onarımı, yönetici ücreti ve ortak tesislerin işletme giderleri gibi diğer giderler ise arsa payı oranında karşılanır.

Bu nedenle her gider kaleminin hiçbir inceleme yapılmadan bütün bağımsız bölümlere eşit dağıtılması hukuken sorun yaratabilir.

İşletme Projesi Neden İcra Takibinde Bu Kadar Önemli?

Konunun en önemli kısmı burasıdır.

KMK m.37'ye göre; kesinleşmiş işletme projeleri ile kat malikleri kurulunun işletme giderlerine ilişkin kararları, İİK m.68/1 kapsamında belge sayılır.

Bunun pratik sonucu oldukça büyüktür.

Ahmet Bey örneğine geri dönelim.

Site yönetimi 24.000 TL aidat borcu için icra takibi başlattı ve Ahmet Bey borca itiraz etti.

Normal şartlarda itiraz üzerine takip durur.

Ancak yönetimin elinde usulüne uygun kesinleşmiş işletme projesi veya kanunun aradığı nitelikte bir kat malikleri kurulu kararı bulunuyorsa yönetim, itirazın kendisine tebliğinden itibaren altı ay içerisinde İcra Mahkemesine başvurarak itirazın kaldırılmasını isteyebilir.

Yargıtay kararlarında da kesinleşmiş işletme projeleri ve işletme giderlerine ilişkin kurul kararlarının, geçersizlikleri genel mahkemede ortaya konulmadığı sürece ilamsız icra takibine dayanak oluşturabileceği kabul edilmektedir.

Bu nedenle işletme projesinin doğru hazırlanması aslında aidat tahsilat sisteminin hukuki altyapısının kurulmasıdır.

İşletme Projesi Usulüne Uygun Hazırlanmamışsa Ne Olur?

Yönetimin en büyük problemi burada ortaya çıkar.

Örneğin yönetici kendi başına bir bütçe hazırlamış, fakat gerekli bildirim ve kesinleşme prosedürünü tamamlamamış olsun.

Borçlu icra takibine itiraz ettiğinde yönetim:

"Elimde işletme projesi var, doğrudan İcra Mahkemesinde itirazı kaldırtırım."

diyemeyebilir.

Çünkü belgenin İİK m.68 kapsamında değerlendirilebilmesi için kanunun aradığı hukuki niteliğe ulaşmış olması gerekir.

Bu durumda yönetimin, alacağını Sulh Hukuk Mahkemesinde açacağı itirazın iptali davasında ispatlaması gerekebilir.

Üstelik bu kez yalnızca hazırladığı bütçe tablosuna dayanması yeterli olmayabilir; gerçekten yapılan giderleri faturalar, banka kayıtları, ödeme belgeleri ve diğer delillerle ortaya koyması gerekebilir.

Bu fark uygulamada son derece önemlidir:

• Doğru hazırlanmış ve kesinleşmiş işletme projesi: İcra Mahkemesinde daha güçlü ve hızlı takip imkânı
• Usulü eksik işletme projesi: Genel mahkemede daha kapsamlı ispat ve yargılama ihtiyacı

İşletme Projesi Yoksa Aidat Ödenmez mi?

Hayır.

Bu da sık karşılaşılan yanlışlardan biridir.

Bir işletme projesinin hiç hazırlanmamış olması, kat malikinin gerçekten yapılmış ortak giderlere katılma yükümlülüğünü kendiliğinden ortadan kaldırmaz.

Yargıtay 20. Hukuk Dairesinin 19.12.2017 tarihli, E.2017/4187, K.2017/10762 sayılı kararında da işletme projesinin bulunmamasının ortak gider borcunu kendiliğinden ortadan kaldırmadığı yönünde değerlendirme bulunmaktadır.

Ancak işletme projesinin bulunmaması veya usulüne uygun kesinleşmemesi, yönetimin alacağını hangi yargılama yoluyla ve hangi delillerle tahsil edeceğini ciddi biçimde etkileyebilir.

Aidat Borcuna Aylık %5 Gecikme Tazminatı Uygulanabilir mi?

KMK m.20 uyarınca ortak gider ve avans payını zamanında ödemeyen kat maliki, geciktiği günler için aylık %5 gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.

Ancak burada borcun hangi tarihte muaccel olduğu ve borçlunun hangi tarihten itibaren gecikmeye düştüğü önem taşır.

Bu nedenle işletme projesinin veya kurul kararının borçlu tarafından ne zaman öğrenildiği, toplantıya katılıp katılmadığı, projenin ne zaman tebliğ edildiği ve ödeme vadelerinin nasıl belirlendiği dosya özelinde incelenmelidir.

Nitekim 2025 tarihli güncel bir Yargıtay kararında da kat malikleri kurulunun kanundaki oranın üzerinde gecikme tazminatı belirlemesi uyuşmazlık konusu olmuş ve kanuni sınırın önemi ortaya konulmuştur.

Kiracı Aidat Borcundan Sorumlu Olabilir mi?

Evet.

KMK m.22 uyarınca bağımsız bölümden kiracı veya başka bir hukuki sebebe dayanarak sürekli şekilde yararlanan kişiler de ortak gider ve avans borçlarından kat malikiyle birlikte sorumlu olabilir.

Ancak kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır.

Bu nedenle özellikle kiracılı bağımsız bölümlerde yönetimin hem malikin hem de fiili kullanıcının bilgilerini güncel tutması ve bildirim sürecini doğru yürütmesi önemlidir.

Site Yönetimleri Açısından En Sık Yapılan Hata

Uygulamada birçok yönetim aidatı belirlemeye odaklanırken aidat kararının ileride nasıl tahsil edileceğini düşünmemektedir.

Oysa süreç en başından icra takibi düşünülerek kurulmalıdır.

Yönetim;

• işletme projesini doğru hazırlamalı,
• gider dağılımını KMK ve yönetim planına göre yapmalı,
• gerekli kurul kararlarını almalı,
• bildirim belgelerini saklamalı,
• hangi malikin hangi tarihte ne kadar borçlandığını açık şekilde kayıt altına almalıdır.

Çünkü altı ay sonra ortaya çıkabilecek bir aidat icra dosyasının sonucu çoğu zaman icra takibinin başladığı gün değil, işletme projesinin hazırlandığı gün yapılan işlemlerle belirlenmektedir.

Sonuç

Bina işletme projesi basit bir aidat listesi değildir.

Usulüne uygun hazırlandığında apartman veya sitenin yıllık mali düzenini belirlediği gibi, ödenmeyen ortak giderlerin tahsilinde yönetimin sahip olduğu en önemli hukuki belgelerden birine dönüşür.

Özellikle KMK m.37 ile İİK m.68 arasındaki bağlantı, site yönetimleri açısından önemlidir. Kesinleşmiş bir işletme projesi veya işletme giderlerine ilişkin geçerli bir kurul kararı, borçlunun icra takibine itiraz etmesi halinde yönetimin İcra Mahkemesinde itirazın kaldırılması yoluna başvurabilmesini sağlayabilir.

Buna karşılık projenin hazırlanması, giderlerin dağıtılması veya bildirim aşamalarındaki eksiklikler yönetimin bu imkândan yararlanamamasına ve alacağını daha kapsamlı bir dava yoluyla ispat etmek zorunda kalmasına neden olabilir.

Bu nedenle işletme projesinin hazırlanması yalnızca muhasebesel bir işlem değil, aynı zamanda aidat tahsilatının hukuki altyapısıdır.