Site Yönetimi Toplantısı Usulsüz Yapılırsa Ne Olur?
Yönetim planında belirtilen tarih geçirilerek yapılan veya usulüne uygun çağrı yapılmadan gerçekleştirilen kat malikleri toplantılarında alınan kararlar iptal edilebilir. KMK m. 29 uyarınca olağanüstü toplantı çağrısının en az 15 gün önceden yapılması ve gündemin açıkça bildirilmesi şarttır; KMK m. 33'teki dava açma süreleri de kaçırılmamalıdır. Konuyu Yasemin Hanım'ın sitesindeki usulsüz toplantı örneğiyle açıklıyoruz.
Apartman ve sitelerde yönetim, istediği zaman "genel kurul yapıyoruz" diyerek toplantı düzenleyemez. Kat malikleri kurulu toplantılarının zamanı ve çağrı usulü, Kat Mülkiyeti Kanunu ve yönetim planına göre belirlenir.
Örneğin yönetim planında olağan toplantının her yıl Ocak ayında yapılacağı yazıyorsa, Ocak ayı geçirilip doğrudan Mart ayında yapılan toplantı kural olarak olağan toplantı gibi değerlendirilemez. Böyle bir toplantının olağanüstü toplantı şartlarına uygun yapılması gerekir.
KMK m. 29 uyarınca olağanüstü toplantıda maliklerin en az 15 gün önceden usulüne uygun şekilde toplantıya çağrılması ve toplantının sebebi ile gündeminin kendilerine bildirilmesi gerekir.
Bu kurallara uyulmaması, toplantıda alınan kararların iptal edilmesine yol açabilir.
Yasemin Hanım Site Toplantısını Komşusundan Öğrendi
Yasemin Hanım birkaç yıldır aynı sitede daire sahibiydi.
Sitenin yönetim planında genel kurulun her yıl Ocak ayında yapılacağı açıkça yazıyordu. Önceki yıllarda da toplantılar genellikle bu dönemde yapılıyordu.
Ancak o yıl Ocak ayı geçti ve herhangi bir toplantı yapılmadı.
Mart ayında bir gün Yasemin Hanım komşusuyla konuşurken sitenin genel kurulunun birkaç gün önce yapıldığını öğrendi.
Üstelik toplantıda yalnızca günlük yönetim işleri konuşulmamıştı. Yeni yönetim seçilmiş, aidatlar artırılmış ve site için ek bütçe toplanmasına karar verilmişti.
Yasemin Hanım ise kendisine toplantıyla ilgili herhangi bir çağrı ulaşmadığını söylüyordu. Yönetimden bilgi istediğinde aldığı cevap basitti:
"Toplantıyı duyurduk, genel kurul yapıldı ve çoğunluk karar aldı."
Peki gerçekten bu kadar basit mi?
"Çoğunluk Karar Aldı" Demek Her Zaman Yeterli Değil
Site yönetimlerinde sık karşılaşılan yanlışlardan biri, yeterli sayıda kişi toplantıya katılmışsa alınan her kararın geçerli olduğunun düşünülmesidir.
Oysa toplantının kendisinin de usulüne uygun şekilde yapılmış olması gerekir.
Yasemin Hanım'ın sitesinde yönetim planı olağan toplantı için Ocak ayını belirliyordu. Mart ayında yapılan toplantı bu nedenle olağanüstü toplantı hükümlerine tabi olabilecekti.
Bu durumda yönetimin;
- toplantıyı yapmaya yetkili olması,
- önemli bir toplantı sebebinin bulunması,
- maliklere en az 15 gün önce usulüne uygun çağrı yapılması,
- toplantının nedeninin açıklanması,
- hangi konuların görüşüleceğinin önceden bildirilmesi
gibi şartlara uyması gerekiyordu.
Dolayısıyla "panoya ilan astık" veya "WhatsApp grubuna yazdık" denilmesi tek başına her durumda yeterli değildir.
Toplantıda Her Konuda Karar Alınabilir mi?
Bir başka önemli konu da gündemdir.
Örneğin maliklere gönderilen çağrıda yalnızca "asansör yenilenmesinin görüşülmesi" yazıyorsa, toplantıya gelmeyen bir malik doğal olarak yönetimin değiştirileceğini veya kendisinden yüksek miktarda ek ödeme isteneceğini öngöremeyebilir.
Özellikle olağanüstü toplantılarda, maliklerin hangi konuların görüşüleceğini önceden bilmesi önemlidir.
Bu nedenle toplantı çağrısında yer almayan konularda karar alınması da kararın iptali bakımından ayrıca değerlendirilmelidir.
Yasemin Hanım Ne Yapabilir?
Böyle bir durumda ilk yapılması gereken hemen dava açmak değil, toplantının nasıl gerçekleştirildiğini belge üzerinden incelemektir.
Yönetim planı, toplantı çağrısı, tebliğ belgeleri, gündem, hazirun listesi, toplantı tutanağı, vekâletnameler ve karar defteri birlikte incelenmelidir.
Çünkü bazen toplantı tarihi yanlış olabilir ancak çağrı usulüne uygundur. Bazen çağrı doğru yapılmıştır fakat yeterli çoğunluk yoktur. Bazen de toplantının kendisinde sorun bulunmazken belirli bir gündem maddesi için Kanun'un aradığı özel çoğunluk sağlanmamıştır.
Dolayısıyla her karar kendi şartları içerisinde değerlendirilmelidir.
İptal Davasında Süre Önemli
Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 33. maddesinde kararların iptali için önemli süreler bulunmaktadır.
Toplantıya katılan ve karara karşı oy kullanan malik, kural olarak karar tarihinden itibaren bir ay içinde dava açmalıdır.
Toplantıya katılmayan malik ise kararı öğrendiği tarihten itibaren bir ay içinde ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay içinde dava açmalıdır.
Kararın yokluk veya mutlak butlanla hükümsüz olduğu istisnai durumlarda ise süre koşulu aranmaz.
Bu nedenle "toplantı zaten usulsüz, istediğim zaman dava açabilirim" düşüncesi ciddi hak kayıplarına yol açabilir.
Sonuç
Site ve apartmanlarda çoğunluğun karar vermesi önemlidir; ancak çoğunluk, Kanun ve yönetim planındaki kuralları ortadan kaldırmaz.
Yönetim planında Ocak ayında yapılacağı belirtilen bir toplantının aylar sonra yapılması, maliklerin usulüne uygun çağrılmaması, gündem dışında karar alınması veya gerekli çoğunlukların sağlanmaması halinde alınan kararların iptali gündeme gelebilir.
Bu nedenle toplantıya katılmamış veya alınan bir karara itiraz eden kat maliklerinin öncelikle yönetim planını ve toplantı belgelerini birlikte incelemesi, ardından KMK m. 33'teki süreleri kaçırmadan hukuki yol haritasını belirlemesi gerekir.
Kurucu Avukat — KAE Hukuk
Londra ve Türkiye'de yapmış olduğu staj eğitimi sonrası 2018 yılından bu yana serbest avukat olarak avukatlık mesleğini icra etmektedir. Özellikle gayrimenkul, icra iflas ve yabancılar hukuku alanlarında uzmanlaşmış olup, aynı zamanda kat mülkiyeti hukuku alanında bilirkişi uzmanlığını almış ve bu alanda faaliyet göstermektedir. İleri düzeyde İngilizce bilmektedir.