Site ve Apartmanlarda Yönetim Planı Nedir, Nasıl Değiştirilir? Yönetim Planı Kat Maliklerini Bağlar mı, Değiştirmek İçin Kaç Oy Gerekir?

Ahmet Bey, yaklaşık iki yıl önce 180 daireden oluşan bir siteden daire satın aldı.

Dairesini satın alırken tapu kayıtlarını kontrol etti, aidat miktarını sordu, siteyi gezdi. Ancak birçok kat maliki gibi bir belgeyi hiç incelemedi: yönetim planını.

İki yıl sonra sitede yapılacak olağan toplantı öncesinde yönetimden bir duyuru geldi. Yönetim planındaki bazı maddelerin değiştirilmesi gündeme alınmıştı.

Ahmet Bey ilk defa yönetim planını istedi.

Belgeyi okumaya başladığında şaşırdı.

Toplantıların ne zaman yapılacağından ortak alanların nasıl kullanılacağına, yöneticinin yetkilerinden bazı giderlerin nasıl paylaştırılacağına kadar site hayatını doğrudan ilgilendiren çok sayıda düzenleme burada yer alıyordu.

Üstelik yönetim kendisine: "Bu plan site ilk kurulduğunda hazırlanmış. Siz sonradan daire aldığınız için ayrıca imzalamanız gerekmiyor. Yönetim planı sizi de bağlıyor." dedi.

Ahmet Bey'in aklına doğal olarak birkaç soru geldi:

• Ben imzalamadığım bir yönetim planıyla nasıl bağlı olabilirim?
• Yönetim planında yazan her şey geçerli midir?
• Site yönetimi istediği zaman bu planı değiştirebilir mi?
• Yönetim planını değiştirmek için kaç kişinin oy vermesi gerekir?

Kat mülkiyeti hukukunda çok sayıda uyuşmazlığın cevabı aslında bu soruların içinde saklıdır.

Yönetim Planı Nedir?

Yönetim planını en basit ifadeyle apartmanın veya sitenin temel yönetim belgesi olarak tanımlayabiliriz.

Hatta uygulamada zaman zaman anataşınmazın "anayasası" olarak ifade edildiğini görürüz.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 28. maddesine göre yönetim planı;

• yönetim tarzını,
• bağımsız bölümlerin ve ortak alanların kullanım şeklini,
• yönetici ve denetçilerin ücretlerini,
• yönetime ilişkin diğer hususları

düzenler.

Kanunun kullandığı ifade ise oldukça önemlidir: "Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir."

Dolayısıyla yönetim planı, yöneticinin hazırladığı sıradan bir site yönetmeliği değildir. Kat mülkiyeti düzeninin temel belgelerinden biridir.

Nitekim Yargıtay ve Danıştay'ın çok sayıda kararında da yönetim planının bütün kat maliklerini bağlayan sözleşme niteliğinde olduğu kabul edilmektedir.

"Ben Yönetim Planını İmzalamadım, Yine de Beni Bağlar mı?"

Ahmet Bey'in ilk itirazı tam olarak buydu: "Bu site 2015 yılında yapılmış. Ben daireyi 2024 yılında aldım. Yönetim planında benim imzam yok."

Ancak yönetim planının en önemli özelliklerinden biri burada ortaya çıkar.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 28. maddesine göre yönetim planı ve sonradan yapılan değişiklikler; kat maliklerini, onların külli ve cüzi haleflerini, yönetici ve denetçileri bağlar.

Yani daireyi sonradan satın almış olmanız kural olarak yönetim planının sizi bağlamasını engellemez.

Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin 22.02.2023 tarihli, E. 2022/11834, K. 2023/1630 sayılı kararında da yönetim planının, kuruluş aşamasından sonra bağımsız bölüm edinen kat maliklerini ve onların haleflerini bağlayacağı açıkça belirtilmiştir.

Bu nedenle "Ben o toplantıda yoktum." veya "Ben bu belgeyi imzalamadım." demek tek başına yönetim planından kurtulmak için yeterli değildir.

Bir daire satın alırken yalnızca tapuyu, aidatı ve fiziksel özellikleri değil, yönetim planını da incelemek bu nedenle önemlidir.

Yönetim Planı Nasıl Hazırlanır?

Yönetim planı sonradan yönetici tarafından oluşturulan bir belge değildir.

Kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulurken tapu müdürlüğüne sunulması gereken temel belgelerden biridir.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 12 ve 14. maddeleri uyarınca yönetim planı, kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulurken hazırlanır ve tapuya sunulur.

Taşınmazın tek bir maliki varsa plan bu malik tarafından hazırlanıp imzalanabilir.

Birden fazla malik bulunuyorsa kuruluş aşamasında maliklerin tamamının iradesi gerekir.

Bu nedenle özellikle yeni projelerde yönetim planlarının önemli bir bölümü, henüz bağımsız bölümler üçüncü kişilere satılmadan önce arsa sahibi veya proje geliştiricisi tarafından hazırlanmış olabilir.

Sonradan daire satın alan kişiler ise mevcut yönetim planının bulunduğu bir kat mülkiyeti düzenine dahil olurlar.

Yönetim Planında Neler Düzenlenebilir?

Yönetim planının uygulamadaki önemi burada ortaya çıkar.

Örneğin yönetim planında;

• toplantıların zamanı,
• yönetici ve denetçinin seçimi,
• ortak alanların kullanım biçimi,
• bazı ortak giderlerin paylaşımı,
• bağımsız bölümlerin kullanımına ilişkin sınırlamalar,
• ortak sosyal alanların kullanım esasları

gibi birçok konu düzenlenebilir.

Bu nedenle aynı Kat Mülkiyeti Kanunu'na tabi iki farklı sitede bazı uygulamalar birbirinden farklı olabilir.

Bir uyuşmazlık çıktığında yalnızca "Kat Mülkiyeti Kanunu ne diyor?" sorusunu sormak bu nedenle her zaman yeterli değildir.

İkinci soru mutlaka şudur: "Bu sitenin yönetim planı ne diyor?"

Yönetim Planında Yazıyorsa Her Şey Geçerli midir?

Hayır.

Yönetim planının bağlayıcı olması, yönetim planına istenilen her hükmün konulabileceği anlamına gelmez.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 27. maddesi uyarınca anagayrimenkulün yönetim tarzı ancak kanunun emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla belirlenebilir.

Burada önemli bir sınır vardır: yönetim planı kanundan üstün değildir.

Örneğin kanunun belirli bir işlem için oybirliği aradığı bir konuda yönetim planına "Bu işlem salt çoğunlukla yapılabilir." şeklinde hüküm konularak kanunun aradığı çoğunluk ortadan kaldırılamaz.

Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin 14.09.2022 tarihli, E. 2022/5533, K. 2022/11993 sayılı kararında da yönetim planının değiştirilmesi için 4/5 çoğunluk yeterli olsa dahi bu çoğunlukla yapılacak değişikliğin, kanunun oybirliği aradığı hususları bertaraf edemeyeceği belirtilmiştir.

Benzer şekilde Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin 22.02.2023 tarihli kararında; ortak yerlerde projeye aykırı inşaat yapılmasına veya kapıcı dairesi ve sığınak gibi mutlak ortak yerlerin kullanımının belirli bağımsız bölümlere bırakılmasına yönelik hükümlerin yönetim planına konulamayacağı belirtilmiştir.

Dolayısıyla bir uyuşmazlıkta "Ama yönetim planında böyle yazıyor." demek her zaman tartışmayı bitirmez. Önce o hükmün kanuna uygun olup olmadığına bakmak gerekir.

Yönetim Planı Nasıl Değiştirilir?

Ahmet Bey'in sitesine dönelim.

Yönetim, toplantı çağrısında şöyle bir ifade kullanmış olsun: "Toplantıya katılanların çoğunluğuyla yönetim planının değiştirilmesine karar verilecektir."

İlk bakışta olağan görünebilir.

Ancak taşınmaz klasik kat mülkiyeti rejimine tabi ise bu ifade ciddi bir sorun doğurabilir.

Çünkü Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 28. maddesi açıkça: "Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır." demektedir.

Buradaki kritik kelime "bütün" kelimesidir.

100 daireli bir apartmanda örnek verelim.

Toplantıya 60 malik katılmış olsun. Bunların 55'i yönetim planının değiştirilmesini kabul etsin.

Toplantıya katılanların çok büyük bölümü değişikliği istemektedir. Ancak bu, tek başına yeterli değildir.

Çünkü 100 kat malikinin bulunduğu klasik kat mülkiyetinde yönetim planı değişikliği için kural olarak 80 malikin olumlu oyu gerekir.

Hesap toplantıya gelen 60 kişi üzerinden değil, bütün kat malikleri üzerinden yapılır. Bu nokta uygulamada sıkça karıştırılmaktadır.

Yargıtay'ın yerleşik kararlarında da yönetim planının, bütün kat maliklerinin 4/5'inin oyu olmadan değiştirilemeyeceği kabul edilmektedir.

"Yeni Yönetim Planını Hazırladık, Tapuya Gönderiyoruz" Denilebilir mi?

Burada başka bir önemli ayrıntı vardır.

Yönetim planının değiştirilmesi yalnızca yeni bir metin hazırlanıp yeterli sayıda imza toplanmasından ibaret görülmemelidir.

Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin 05.04.2023 tarihli, E. 2022/13565, K. 2023/3499 sayılı kararında, kat malikleri kurulunda yönetim planı değişikliklerinin tartışılmadan yeni yönetim planı olarak tapuya tescil edilmesi hatalı bulunmuştur.

Dolayısıyla değişiklik sürecinde;

• hangi maddelerin değiştirildiği,
• değişikliklerin usulüne uygun biçimde görüşülüp karara bağlanıp bağlanmadığı,
• gerekli çoğunluğun sağlanıp sağlanmadığı

ayrı ayrı incelenmelidir.

Yönetim planında yapılan değişikliklerin tarihi ayrıca kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesinde gösterilir ve değişiklikler yönetim planına bağlanarak kuruluş belgeleri arasında saklanır.

Büyük Sitelerde Aynı 4/5 Kuralı mı Geçerli?

Her zaman değil.

Burada klasik kat mülkiyeti ile toplu yapı ayrımı önem kazanır.

Örneğin birkaç bloktan ve yüzlerce bağımsız bölümden oluşan, toplu yapı hükümlerine tabi bir sitede farklı bir sistem söz konusu olabilir.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 70. maddesine göre toplu yapı kapsamındaki yapı ve yerler için tamamını kapsayan tek bir yönetim planı düzenlenir.

Toplu yapı yönetim planının değiştirilmesinde ise kural olarak toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tam sayısının üçte ikisinin oyu aranır.

Dolayısıyla "Yönetim planı her zaman 4/5 ile değiştirilir." demek de doğru değildir. Önce taşınmazın hukuki yapısının belirlenmesi gerekir.

Tek parsel klasik kat mülkiyeti mi? Yoksa Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 66 ve devamı maddelerine göre kurulmuş bir toplu yapı mı?

Bu ayrım, değişiklik için gerekli çoğunluğu doğrudan etkileyebilir.

2026 Yılında Toplu Yapılar İçin Önemli Bir Değişiklik Yapıldı

Toplu yapı yönetim planları açısından 2026 yılında önemli bir kanun değişikliği yürürlüğe girdi.

7579 sayılı Kanun ile Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 70. maddesine şu hüküm eklendi: "Yönetim planlarının bu maddeye aykırı hükümleri uygulanmaz."

Bu düzenleme özellikle eski veya hatalı hazırlanmış toplu yapı yönetim planları açısından önemlidir.

Başka bir ifadeyle, yönetim planında bir hüküm bulunması tek başına yeterli değildir. Toplu yapılarda KMK m. 70'in emredici düzenlemelerine aykırı yönetim planı hükümleri uygulanamaz.

Bu nedenle özellikle büyük sitelerde yıllardır uygulanan bir yönetim planı hükmüyle karşılaşıldığında "Yıllardır böyle uygulanıyor." yaklaşımı yerine, hükmün güncel Kat Mülkiyeti Kanunu karşısındaki durumunun da incelenmesi gerekir.

Yönetim Planı ile İç Yönetmelik Aynı Şey mi?

Bu iki belge uygulamada sıklıkla birbirine karıştırılıyor.

Örneğin site yönetimi;

• havuz kullanım saatleri,
• spor salonunun kullanım kuralları,
• taşınma saatleri,
• çöp toplama düzeni

gibi günlük işletmeye ilişkin kurallar hazırlayabilir.

Bunlar çoğu zaman iç yönetmelik veya benzeri isimlerle karşımıza çıkar.

Ancak böyle bir iç düzenleme, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 28. maddesinde düzenlenen yönetim planı ile aynı hukuki niteliğe sahip değildir.

Dolayısıyla yönetimin sonradan hazırladığı her kurala "Yönetim planımız böyle." denilemez. Uyuşmazlıkta önce hangi belgeden söz edildiği belirlenmelidir.

Yönetim Planındaki Hukuka Aykırı Bir Maddeye Karşı Ne Yapılabilir?

Ahmet Bey yönetim planını incelerken kanuna aykırı olduğunu düşündüğü bir maddeyle karşılaşmış olsun.

Burada iki farklı durum birbirinden ayrılmalıdır.

Birincisi, yönetim planının hukuka aykırı bir şekilde değiştirilmiş olmasıdır.

İkincisi ise yönetim planının içindeki bir hükmün kanunun emredici hükümlerine aykırı olmasıdır.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 33. maddesi, kat malikleri kurulu kararlarına karşı dava yolunu ve süreleri düzenlemektedir.

Toplantıya katılıp karara karşı oy kullanan malik için kural olarak karar tarihinden itibaren bir ay; toplantıya katılmayan malik için kararı öğrendiği tarihten itibaren bir ay ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay içerisinde dava açılması gerekir.

Ancak kararın yok hükmünde veya mutlak butlanla hükümsüz olduğu durumlarda süre koşulu aranmaz.

Yönetim planındaki hükmün doğrudan kanunun emredici hükümlerine aykırı olması halinde de durum ayrıca değerlendirilmelidir.

Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin 14.09.2022 tarihli kararında, yönetim planının kanunun emredici hükümlerine aykırı olması halinde kat maliklerinin bu maddelerin iptali için mahkemeye başvurabileceği kabul edilmiştir.

Mahkeme Yönetim Planını Yeniden Yazabilir mi?

Hayır.

Bu da yönetim planı uyuşmazlıklarında önemli bir ayrımdır.

Bir kat maliki mahkemeye giderek "Bu maddeyi beğenmiyorum, mahkeme bunun yerine şöyle bir madde yazsın." şeklinde bir sonuç elde edemez.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun E. 2002/18-772, K. 2002/1090 sayılı kararında bu sınır açık biçimde ortaya konulmuştur.

Kanuna açıkça aykırı olmayan konularda yönetim planını değiştirme yetkisi kat maliklerine aittir.

Hâkim, kat maliklerinin iradesinin yerine geçerek yeni bir yönetim planı oluşturamaz.

Mahkemenin görevi, önüne gelen uyuşmazlık kapsamında hukuka aykırılığı denetlemektir.

Yönetim Planının İptali Davasında Kime Dava Açılır?

Burada uygulamada önemli bir teknik ayrıntı vardır.

Yönetim planındaki bir maddenin iptali, yalnızca yönetici ile davacı arasındaki ilişkiyi etkilemez.

Verilecek karar bütün kat maliklerinin hukuki durumunu etkileyebilir.

Bu nedenle Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin 14.09.2022 tarihli, E. 2022/5533, K. 2022/11993 sayılı kararında, yönetim planının iptaline ilişkin davalarda husumetin bütün kat maliklerine yöneltilmesi gerektiği belirtilmiştir.

Bu nedenle yönetim planının doğrudan iptali ile belirli bir kat malikleri kurulu kararının iptali birbirine karıştırılmamalıdır.

Dava Açmadan Önce Arabuluculuk Gerekir mi?

Kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren önemli bir usul değişikliği bulunmaktadır.

6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'nun 18/B maddesi kapsamında, Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır.

Dolayısıyla yönetim planından kaynaklanan bir uyuşmazlıkta doğrudan Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açmadan önce uyuşmazlığın niteliğine göre dava şartı arabuluculuk sürecinin de değerlendirilmesi gerekir.

Görevli mahkeme ise kural olarak anataşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesidir.

Daire Satın Almadan Önce Yönetim Planını İsteyin

Hikâyenin başındaki Ahmet Bey'e geri dönelim.

Ahmet Bey yönetim planını dairesini satın almadan önce hiç görmemişti.

Oysa yönetim planını daha önce incelemiş olsaydı; ortak alanların nasıl kullanılacağını, toplantı düzenini, giderlerin nasıl paylaşılacağını, bağımsız bölümünün kullanımına ilişkin sınırlamaları ve sitenin yönetim sistemini çok daha iyi anlayabilirdi.

Özellikle yüksek aidatlı, çok bloklu ve geniş sosyal tesislere sahip sitelerde yönetim planı yalnızca hukukçuların dava çıktığında baktığı bir belge olmamalıdır.

Bir bağımsız bölüm satın alırken "Aidat ne kadar?" sorusu kadar, "Yönetim planını görebilir miyim?" sorusu da önemlidir.

Kısaca: Yönetim Planı Hakkında Bilmeniz Gerekenler

Yönetim planı, apartman veya sitenin yönetim düzenini belirleyen ve bütün kat maliklerini bağlayan temel belgedir.

Daireyi sonradan satın almış ve yönetim planını bizzat imzalamamış olmanız, kural olarak planın sizi bağlamasına engel değildir.

Ancak yönetim planında yazan her hüküm de geçerli değildir. Yönetim planı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun emredici hükümlerini ortadan kaldıramaz.

Klasik kat mülkiyetinde yönetim planının değiştirilmesi için kural olarak bütün kat maliklerinin 4/5'inin oyu gerekir. Toplu yapılarda ise farklı olarak KMK m. 70'teki 2/3 sistemi gündeme gelir.

Bu nedenle yönetim planıyla ilgili bir uyuşmazlıkta ilk yapılması gereken yalnızca tartışmalı maddeyi okumak değildir.

Tapu kayıtları, taşınmazın klasik kat mülkiyeti veya toplu yapı statüsü, mevcut yönetim planı, değişiklik tarihleri, kurul kararları ve değişikliğin hangi çoğunlukla kabul edildiği birlikte incelenmelidir.

Çünkü kat mülkiyeti hukukunda bazen uyuşmazlığın cevabı kanunun tek bir maddesinde değil, yıllardır kimsenin açıp okumadığı yönetim planında saklıdır.