Üst Kattan Su Akarsa Masrafı Kim Öder? Apartmanda Su Sızıntısından Kim Sorumlu?

Apartman hayatında en sık karşılaşılan uyuşmazlıklardan biri oldukça basit bir soruyla başlar:

"Tavanımdan su akıyor, bu zararı kim ödeyecek?"

Cevap her zaman üst katta oturan kişi değildir.

Su kaçağının nereden kaynaklandığı, zararın kimin kusuruyla meydana geldiği ve arızalı bölümün ortak alan sayılıp sayılmadığı sonucu tamamen değiştirebilir.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 19. maddesi tam olarak bu noktada önem taşır.

Ayşe Hanım'ın Tavanından Su Akmaya Başladı

Ayşe Hanım bir apartmanın üçüncü katında oturuyordu.

Bir sabah salonunun tavanında küçük bir sararma fark etti. Birkaç gün içerisinde leke büyüdü, boya kabarmaya ve tavandan su damlamaya başladı.

Doğal olarak ilk şüphe üst kattaki komşusuydu.

"Üst kattaki daireden su geliyor, zararı da üst kattaki malik karşılamalı." diye düşündü.

Fakat tesisatçı geldiğinde durumun o kadar basit olmadığı ortaya çıktı.

Çünkü böyle bir olayda ilk cevaplanması gereken soru "Su nereden geliyor?" sorusudur.

Zarar Üst Komşunun Dairesinden Kaynaklanıyorsa

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 19. maddesinin son fıkrası önemli bir kural getirir:

"Her kat maliki anagayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere, kusuru ile verdiği zarardan dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumludur."

Örneğin üst kattaki dairede musluk açık bırakılmış ve taşan su alt kata zarar vermişse durum nispeten açıktır.

Benzer şekilde malikin kendi kullanımındaki tesisata ilişkin kusurlu bir davranışı nedeniyle alt kattaki daire zarar görmüşse, kusur ile zarar arasındaki bağlantı değerlendirilerek zararın tazmini gündeme gelir.

Ancak Ayşe Hanım'ın olayında sorun farklıydı.

Ya Su Ortak Tesisattan Geliyorsa?

Yapılan incelemede suyun üst kattaki komşunun kullanımından değil, binanın ortak tesisatındaki bir arızadan kaynaklandığı ortaya çıkarsa hukuki değerlendirme değişir.

Bu durumda mesele yalnızca iki komşu arasındaki bir uyuşmazlık olmaktan çıkar.

Ortak yerlerin bakım, onarım ve korunmasına ilişkin giderlerden kat malikleri, Kanun'daki esaslar çerçevesinde sorumlu olabilir.

Dolayısıyla tavanda su lekesini görmek, tek başına üst komşunun sorumlu olduğunu göstermez.

Önemli olan zararın nereden ve neden kaynaklandığının tespit edilmesidir.

Bu nedenle özellikle ciddi su sızıntılarında, onarım yapılmadan önce kaçağın kaynağının teknik olarak belirlenmesi ve mümkünse belgelenmesi ileride çıkabilecek uyuşmazlık açısından büyük önem taşır.

Ortak Alanlarda Her Malik İstediği Değişikliği Yapabilir mi?

KMK m. 19 yalnızca zararın kimin tarafından karşılanacağını düzenlemez. Madde aynı zamanda apartmanın mimari bütünlüğünü ve ortak alanlarını da korur.

Kat malikleri, anagayrimenkulün bakımına, mimari durumuna, güzelliğine ve sağlamlığına özen göstermek zorundadır.

Bu nedenle bir kat maliki, diğer kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızasını almadan kural olarak ortak yerlerde inşaat, onarım ve tesis yaptıramaz veya binanın dış cephesini farklı renge boyatamaz.

Örneğin bir malik ortak alana kendi kullanımına özgü bir yapı yapmak, binanın dış görünüşünü değiştirmek veya ortak alanda kalıcı bir değişiklik gerçekleştirmek istiyorsa yalnızca "benim dairemin önü" demesi yeterli değildir.

Alan gerçekten ortak yer niteliğindeyse Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri devreye girer.

Peki Bina Acilen Onarılmak Zorundaysa?

Kanun burada önemli bir istisna getiriyor.

Ortak yerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin ya da anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmesi halinde, onarım veya güçlendirme için maliklerin beşte dördünün rızası aranmaz.

Çünkü böyle bir durumda amaç binada keyfî bir değişiklik yapmak değil, yapıyı veya bağımsız bölümleri mevcut bir tehlikeden korumaktır.

Kendi Dairemde İstediğim Tadilatı Yapabilir miyim?

Bir başka sık karşılaşılan yanlış düşünce de şudur:

"Daire benim, istediğim tadilatı yaparım."

Kat mülkiyetinde bu düşünce sınırsız şekilde geçerli değildir.

Bir malik kendi bağımsız bölümünde tadilat yapabilir; ancak yaptığı işlem anayapıya zarar verecek nitelikte olamaz.

Özellikle taşıyıcı sisteme, ortak tesisata veya yapının güvenliğine etki eden müdahaleler yalnızca bağımsız bölüm malikinin kendi tercihi olarak değerlendirilemez.

Tavan, taban veya duvarla birbirine bağlantılı bağımsız bölümlerin bağlantılı kısımlarında ise ilgili bağımsız bölüm maliklerinin ortak rızasıyla ve anayapıya zarar vermemek şartıyla onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir.

Peki Ayşe Hanım'ın Zararını Kim Karşılayacak?

Hikâyenin başındaki soruya dönersek cevap artık daha net:

Önce zararın kaynağı bulunmalıdır.

Eğer zarar üst kattaki malikin kusurlu davranışından kaynaklanıyorsa, kusurlu malik meydana gelen zarardan sorumlu tutulabilir.

Ancak zarar ortak tesisattaki bir arızadan kaynaklanıyorsa, ortak yerlerin bakım ve onarımına ilişkin sorumluluk hükümleri uygulanır ve giderlerin kat malikleri arasında Kanun'daki esaslara göre paylaştırılması gündeme gelir.

Bu nedenle apartmanlarda meydana gelen su kaçağı, çatlak, tesisat arızası veya benzeri zararlarda doğrudan bir kişiyi sorumlu tutmadan önce arızanın kaynağının belirlenmesi gerekir.

Sonuç

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 19. maddesi aslında apartman yaşamının temel kurallarından birini ortaya koymaktadır:

Bir bağımsız bölümün mülkiyetine sahip olmak, yalnızca kendi dairenizle ilgilenmek anlamına gelmez.

Kat malikleri binanın sağlamlığını, ortak alanlarını ve mimari bütünlüğünü korumakla yükümlüdür. Ortak alanlarda keyfî değişiklik yapılamaz; kendi bağımsız bölümündeki tadilatla anayapıya zarar verilemez ve kusuruyla başka bir bağımsız bölüme zarar veren malik meydana gelen zarardan sorumlu olabilir.

Özellikle su sızıntısı ve tesisat arızalarında ise "zarar nereden kaynaklandı?" sorusunun cevabı, masrafı kimin karşılayacağını belirleyen en önemli noktadır.